Imaginez acheter une maison en vous basant sur une surface annoncée qui ne correspond pas à la réalité ! La connaissance des surfaces en immobilier est primordiale pour éviter les mauvaises surprises. La Surface Hors Œuvre Nette (SHON) est un élément déterminant pour calculer le potentiel et la valeur de votre bien. Il est donc essentiel de comprendre son calcul.
La SHON a longtemps été un indicateur clé dans le secteur immobilier, servant de base pour de nombreuses estimations. Son influence dépasse la simple valeur numérique, car elle impacte directement l'estimation d'un bien immobilier.
Définition précise et évolution historique de la SHON
Avant d'entrer dans les détails techniques, il est essentiel de comprendre ce qu'est la SHON et comment elle a évolué au fil du temps. Cette section explorera sa formule de calcul, les surfaces déductibles et le contexte réglementaire qui a façonné son utilisation dans l'urbanisme et le droit immobilier.
Définition technique approfondie
En termes simples, la SHON se calcule en soustrayant certaines surfaces de la Surface Hors Œuvre Brute (SHOB). La SHOB comprend tous les planchers de la construction, murs extérieurs inclus, y compris les combles aménageables et les sous-sols. C'est une mesure large du potentiel d'un bâtiment, mais elle ne donne pas une image précise de l'espace réellement utilisable. La SHON corrige cette imprécision en excluant certaines zones spécifiques.
Les surfaces déductibles de la SHOB incluent une variété d'espaces :
- Surfaces non aménageables : combles non aménageables, caves non enterrées, locaux techniques (chaufferie, etc.).
- Surfaces affectées au stationnement : garages, aires de stationnement couvertes.
- Surfaces d'exploitation agricole.
- Terrasses et balcons non couverts (ou partiellement couverts).
- Éléments architecturaux (ex : avancées de toit).
Évolution réglementaire et juridique
La SHON a connu une évolution significative au fil des ans, marquée par divers textes de loi et réglementations. L'arrêté du 1er mars 2012 a officiellement remplacé la SHON par la surface de plancher. Comprendre cette évolution est crucial pour interpréter correctement les documents relatifs aux permis de construire anciens et aux biens existants. Ces changements ont été motivés par la volonté de simplifier les calculs, d'améliorer la planification urbaine et de s'harmoniser avec les normes européennes.
Bien que remplacée par la surface de plancher, la SHON reste pertinente pour les permis de construire délivrés avant 2012. Cette transition a eu des conséquences pour les propriétaires et les professionnels de l'immobilier, nécessitant une adaptation aux nouvelles règles concernant la surface de plancher. La SHON est encore utilisée pour le calcul de certaines taxes dans les communes ayant maintenu son application.
| Surface | Définition Simplifiée | Exemple |
|---|---|---|
| SHOB | Surface totale construite, murs extérieurs inclus. | Surface totale d'une maison, y compris les combles et le garage. |
| SHON | SHOB moins les surfaces non aménageables et le stationnement. | Surface habitable d'une maison, excluant le garage et la chaufferie. |
| Surface de Plancher | Surface close et couverte, après déduction des murs et cloisons. | Surface intérieure d'une maison, mesurée à partir des murs intérieurs. |
Focus sur les cas particuliers
Certaines situations spécifiques complexifient le calcul de la SHON, notamment les agrandissements, les aménagements de combles et les transformations de garages. Il est donc essentiel de bien comprendre l'incidence de ces opérations sur la SHON et les autorisations nécessaires. Dans certains cas, ces modifications peuvent entraîner une augmentation de la valeur du bien, tandis que dans d'autres, elles peuvent être soumises à des restrictions réglementaires et nécessiter un permis de construire.
- Agrandissements et extensions : influence sur la SHON existante et nécessité de permis de construire.
- Aménagements de combles : le moment où ils passent de non aménageables à aménageables et comment cela affecte la SHON, en se référant au Code de l'urbanisme.
- Transformation d'un garage en pièce habitable : influence sur la SHON et les autorisations requises, notamment le changement de destination.
Calcul pratique de la SHON : méthodes et outils
Après avoir défini la SHON et son évolution, il est temps d'examiner les méthodes et les outils disponibles pour la calculer avec précision. Cette section vous guidera à travers les étapes du calcul manuel, vous présentera les outils numériques disponibles et vous conseillera sur le recours à un professionnel de l'immobilier pour garantir l'exactitude du calcul.
Méthodes de calcul manuelles
Le calcul manuel de la SHON exige une attention particulière aux détails et une connaissance des règles en vigueur. Il est crucial de mesurer précisément chaque surface et de s'assurer de ne rien oublier. Les plans d'architecte et les relevés précis sont des outils indispensables pour mener à bien cette tâche. Les erreurs à éviter incluent les approximations, les oublis de surfaces, et l'interprétation erronée des règles. Une vérification attentive des mesures est indispensable pour éviter des erreurs coûteuses.
Outils de calcul numériques
Divers logiciels et applications facilitent le calcul de la SHON et de la surface de plancher de manière plus rapide et précise. Ces outils peuvent être particulièrement utiles pour les projets complexes ou pour vérifier un calcul existant. Lors du choix d'un outil, il est impératif de s'assurer de sa fiabilité et de sa conformité avec les réglementations en vigueur. Comprendre les limites de l'outil est essentiel pour une utilisation efficace.
Voici les avantages et les inconvénients de l'utilisation de ces outils :
- Gain de temps et précision accrue dans les mesures.
- Visualisation claire des surfaces incluses et exclues du calcul de la SHON.
- Risque d'erreurs si les données sont mal saisies lors de la saisie initiale.
- Nécessité de comprendre les règles de calcul pour interpréter les résultats.
Faire appel à un professionnel
Dans certaines situations, il est judicieux, voire nécessaire, de faire appel à un architecte, un géomètre-expert ou un diagnostiqueur immobilier. Ces professionnels possèdent l'expertise pour calculer la SHON avec précision et en conformité avec la réglementation, notamment le Code de l'urbanisme. Cela est particulièrement pertinent en cas de litige, de permis de construire complexe ou lorsque l'on souhaite obtenir une certification officielle de la surface du bien.
Voici les avantages de recourir à un professionnel de l'immobilier :
- Garantie d'un calcul précis et conforme à la réglementation en vigueur.
- Aide à la constitution du dossier de permis de construire et aux démarches administratives.
- Expertise en cas de litige ou de contentieux liés à la surface du bien.
Impact de la SHON sur la valeur du bien immobilier
La SHON a une influence sur la valeur d'un bien immobilier. Elle agit sur le prix au mètre carré et les critères d'évaluation utilisés par les professionnels de l'estimation immobilière. D'autres facteurs, tels que la qualité de l'emplacement, l'état général du bien et les prestations offertes, peuvent également modérer cet impact.
Facteur déterminant de la valeur vénale
La SHON est un indicateur de la capacité du bien à générer de la valeur sur le marché. Plus la SHON est importante, plus la valeur du bien est élevée. Cependant, cette relation n'est pas toujours directe et peut être influencée par d'autres facteurs, notamment l'emplacement et la qualité de la construction. Une surface SHON plus importante se traduira par une valeur globale plus élevée.
Les facteurs modérateurs
Divers facteurs peuvent nuancer l'influence de la SHON sur la valeur du bien. L'emplacement est un critère essentiel. Un bien situé dans un quartier prisé verra sa valeur augmenter, même si sa SHON est relativement modeste. L'état général du bien, la qualité des matériaux utilisés et les prestations offertes (piscine, jardin, etc.) sont également des éléments importants. Un logement rénové avec des matériaux de qualité peut se vendre plus cher qu'un logement plus grand mais nécessitant des travaux importants.
La conformité aux normes (thermiques, énergétiques) joue un rôle crucial dans l'estimation immobilière. Un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) favorable peut valoriser un bien, tandis qu'un DPE médiocre peut le dévaloriser. Le DPE est un indicateur clé pour les acheteurs soucieux de réduire leur consommation d'énergie et leurs factures énergétiques. Une amélioration d'une classe énergétique peut augmenter la valeur d'un bien.
| Facteur | Influence sur la valeur | Exemple |
|---|---|---|
| Emplacement | Positive si quartier recherché, négative si quartier défavorisé. | Appartement à Paris vs. Appartement en zone rurale. |
| État général | Positive si rénové, négative si travaux à prévoir. | Maison avec isolation récente vs. Maison énergivore. |
| DPE | Positive si bonne performance énergétique, négative sinon. | Appartement classé A vs. Appartement classé G. |
Impact sur les taxes et impôts
Bien qu'elle soit remplacée par la surface de plancher, la SHON peut être prise en compte pour le calcul de certaines taxes et impôts locaux, notamment la taxe foncière et la taxe d'habitation (si applicable avant sa suppression progressive). Le calcul de ces taxes prend en compte la surface du bien, le tarif d'imposition voté par la commune et le coefficient de localisation. Les droits de mutation sont également calculés en partie sur la base de la surface déclarée du bien.
Il est important de noter que la taxe d'aménagement, qui remplace certaines anciennes taxes, est calculée sur la base de la surface de plancher et non de la SHON. Elle est due lors de la construction, reconstruction ou agrandissement de bâtiments nécessitant un permis de construire ou une déclaration préalable.
Plus-value potentielle
Accroître la SHON de son bien peut être une stratégie pour valoriser son patrimoine immobilier. L'aménagement de combles, les extensions ou la transformation d'un garage peuvent permettre d'augmenter la surface habitable et la valeur du bien. Avant d'entreprendre de tels travaux, il est primordial de respecter les autorisations nécessaires et les contraintes réglementaires en vigueur. Un permis de construire est souvent requis. Il convient également de prendre en compte le Plan Local d'Urbanisme (PLU) de la commune, qui peut imposer des règles spécifiques en matière d'extension ou de surélévation.
- La SHON est liée à la valeur de votre bien immobilier.
- Pour accroître la SHON, il faut respecter les autorisations nécessaires et le PLU.
SHON, surface habitable, loi carrez : ne pas se tromper !
Les notions de SHON, de surface habitable et de Loi Carrez sont sources de confusion. Il est crucial de comprendre les différences fondamentales entre ces concepts pour éviter des erreurs de calcul et des litiges. La surface habitable est définie par l'ensemble des surfaces de plancher construites d'une hauteur sous plafond supérieure ou égale à 1,80 mètre, excluant les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres. La Loi Carrez, elle, concerne les lots de copropriété et vise à informer l'acquéreur de la superficie privative du bien.
Définition et différences fondamentales
La SHON, la surface habitable et la Loi Carrez sont trois notions qui répondent à des objectifs distincts. La SHON mesure la surface brute du bien, tandis que la surface habitable se concentre sur l'espace utilisable pour l'habitation. La Loi Carrez protège les acquéreurs de lots de copropriété en garantissant une information précise sur la superficie privative du bien.
Voici un rappel des définitions :
- Surface Habitable : Surface de plancher construite avec une hauteur sous plafond minimale de 1,80 mètre.
- Loi Carrez : Surface privative d'un lot de copropriété, mesurée selon des règles spécifiques.
- Surface de plancher : Surface close et couverte, après déduction des murs et cloisons.
Conséquences des erreurs de calcul
Les erreurs de calcul de la SHON, de la surface habitable ou de la Loi Carrez peuvent entraîner des conséquences juridiques et financières significatives. Un acheteur qui découvre que la surface réelle du bien est inférieure à celle annoncée peut engager un recours contre le vendeur pour obtenir une réduction du prix de vente. Il est donc essentiel de faire preuve de transparence et d'exactitude dans les informations fournies lors d'une transaction immobilière.
Conseils pratiques pour éviter les confusions
Pour éviter les confusions et les erreurs, suivez ces conseils pratiques :
- Lire attentivement les annonces immobilières et les documents contractuels.
- Poser des questions aux professionnels de l'immobilier en cas de doute.
- Vérifier les informations auprès des services d'urbanisme de votre commune.
- Se faire accompagner par un expert en immobilier en cas de complexité.
En bref
La SHON a joué un rôle dans l'estimation immobilière, bien que remplacée par la surface de plancher. Comprendre son calcul, son évolution et son incidence sur la valeur d'un bien est essentiel, pour les biens construits avant 2012. La SHON influence la valeur vénale, le potentiel de plus-value et le montant de certaines taxes locales.
Pour une transaction immobilière réussie, maîtriser ces concepts et faire preuve de rigueur dans les calculs est crucial. N'hésitez pas à vous faire accompagner par des experts pour éviter toute erreur et d'éventuels litiges. Les mots-clés essentiels à retenir sont : Surface SHON, calcul SHON, valeur bien immobilier, surface habitable, loi Carrez, surface de plancher, estimation immobilière, taxe foncière SHON, agrandissement SHON, et réglementation SHON.